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CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários

CERTIFICADO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI

CERTIFICADO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI

O que é um CRI?

O Certificado de Recebíveis Imobiliários, ou CRI (Do ponto de vista do emissor) é um instrumento de captação de recursos destinados a financiar transações do mercado imobiliário e é lastreado em créditos imobiliários.


Pelos custos envolvidos na estruturação, auditoria, emissão, custódia e gestão dos recebíveis, normalmente o CRI é emitido em lotes fracionados cuja somatória seja mínima entre R$ 5.000.000,00 a R$ 100.000.000,00.


O CRI têm origem em contratos nos quais os riscos avaliados são a capacidade de crédito e de pagamento da empresa tomadora dos recursos, as garantias e colaterais disponibilizadas como lastro, bem como dos projetos objetos do financiamento. Por isso, antes de fazer a emissão do CRI, nosso time observa e analisa de forma bastante detalhada e rigorosa a situação da empresa, de seus sócios, a viabilidade e solidez dos projetos a serem financiados pelas operações.

Como os CRIs são ativos de renda fixa, quem compra o papel sabe a rentabilidade esperada pelo investimento no momento da aquisição. Os certificados do ramo imobiliário podem ter remuneração:


  • Pré-fixada 
  • Pós-fixada  
  • Híbrida


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Conhecendo Seu Perfil de Crédito

Primeiro passo é submeter a documentação necessária para analisarmos seu perfil.

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Vamos fazer uma análise do seu imóvel e da sua capacidade financeira de maneira segura e rápida, a fim de oferecer a melhor solução para você.

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Obtendo seu Crédito

Vamos preparar a apresentação e a defesa do seu CRI, junto com a análise jurídica a fim de obter as melhores condições, de acordo com seu interesse.

Liberação do crédito

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Liberação do Crédito

Com tudo assinado, o seu CRI é liberado em até 5 dias úteis (ou conforme CCB).

Veja, a seguir, as duas principais estruturas de CRI.

1. CRI Pulverizado

O CRI pulverizado é um papel que está relacionado a vários devedores (ou mutuários) da empresa tomadora.  Nesse sentido, o risco de crédito do ativo é menor, uma vez que ele é pulverizado entre diversos devedores do projeto objeto do financiamento. Os principais tipos de CRIs pulverizados são:

 

  • Pulverizado Residencial e Loteamento (Incorporações imobiliárias, imóveis residenciais e loteamentos) – acontece quando loteadoras e incorporadoras cedem os créditos imobiliários provenientes de contratos de compra e venda de imóveis ou lotes (representados por CCI- Cédula de Crédito Imobiliário, por exemplo) à securitizadora. Assim, elas antecipam o fluxo de recebíveis, que costumam ter prazo longo. A securitizadora, por sua vez, usa as CCIs como lastro para a emissão dos CRIs, que posteriormente serão adquiridos por investidores.
  • Shopping – consiste em securitizar contratos entre o shopping e os lojistas. Como os contratos possuem prazos mais curtos, é comum firmar um acordo complementar com o proprietário, conhecido como “contrato tampão”. Assim, caso os lojistas não cumpram com o que foi estipulado, o proprietário do shopping tem a coobrigação de complementar o lastro.

2. CRI Corporativo ou Risco Único

Outra estrutura do CRI é a corporativa. Nesse caso, o certificado tem relação com apenas uma única empresa devedora, são estruturados com recebíveis imobiliários oriundos de contratos cujo risco principal é o crédito corporativo. Essa categoria se divide em três:

  • Built-to-suilt – é a construção de novos empreendimentos projetados sob medida por meio de contratos de locação de longo prazo, sem que o cliente tenha que investir capital no imóvel. Além de receber um imóvel sob medida, a vantagem para o locatário é que ele não precisará investir em imóveis ou construção, tendo somente a despesa de aluguel (dedutível da base de IR e CSLL nas empresas tributadas pelo lucro real). Além disso, como o imóvel é locado, a empresa diminui seu ativo imobilizado.
  • Sale & Lease Back – neste tipo de CRI, uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) adquire imóveis já existentes e ao mesmo tempo efetua um contrato de locação de longo prazo para o próprio vendedor do imóvel. Assim, a empresa que vende seu imóvel passa a contar uma considerável liberação de recursos, transformando ativos imobilizados em capital disponível para investimento.
  • Dívida Corporativa – estes CRIs são emitidos com lastro em dívidas de Incorporadoras ou de empresas que de alguma forma atuam no setor imobiliário (debêntures, CCBs e outros instrumentos de dívida). O risco deste tipo de papel é basicamente o balanço da balanço da empresa envolvida na operação, e o prazo de resgate costuma ser de aproximadamente 3 anos.

As principais vantagens do CRI

  • Financiamento de projetos imobiliários com mais agilidade e diversificação na aplicação dos recursos dentro de cada projeto (gastos com a compra de terrenos, projetos, marketing, compra de materiais, contratação de serviços e despesas administrativas), o que não ocorre em outras modalidades de financiamento de obras praticados por bancos, onde os recursos somente são liberados após a medição das obras executadas. 
  • Isenção do IR e do IOF para os investidores pessoa física.  
  • Renda fixa com riscos moderados e rendimentos mais atrativos que outras modalidades.  
  • Facilidade para manipular os papéis, emitindo, comprando e resgatando sem mistérios. 
  • Possibilidade de cessão dos direitos sobre o CRI para terceiros antes do prazo de resgate, quando houver esta previsão no contrato de emissão.

Como analisar a viabilidade? Como funciona a emissão do CRI?

De forma bem resumida, este é o passo a passo para a emissão do Certificado de Recebíveis Imobiliários:

1. Envio de Documentos

Enviar a documentação preliminar da empresa controladora, empresa, ou  grupo econômico e dos projetos imobiliários a serem financiados, conforme o checklist de documentos que serão submetidos pela Mutual Capital após o primeiro contato.

comece agora a fazer sua análise

2. Imersão: Análise de Viabilidade do Crédito

Após o recebimento da documentação completa, nossa equipe de estruturação irá realizar a análise previa da viabilidade do crédito das garantias  e dos projetos a serem financiados. (Avalia-se os créditos imobiliários que servirão de lastro para a operação: financiamentos residenciais, comerciais, construções, contratos de aluguel, entre outros;)

3. GO/NO GO - Estruturação de Oferta

Com bastante agilidade, iremos e apresentar o resultado da análise completa para revisão dos interessados. Nessa etapa, os indicadores da empresa tomadora e dos projetos são comparados (benchmark) com a performance de diversas empresas e projetos em nosso banco de dados, assim como serão apresentadas a classificação de risco e as estratégias para empresa conseguir melhorar seus resultados e obter menores taxas e custos envolvidos na operação. Essa análise confidencial é realizada sem nenhum tipo de custo e obrigação para empresa tomadora contratar a operação. 

4. Estruturação e Term Sheet

Após realizada as etapas acima, o time de estruturação, em conjunto com nossos parceiros, definirá as taxas e demais custos para emissão do CRI e apresentará para empesa avaliar seu interesse em dar seguimento na operação ou não. Até esse momento não há qualquer vínculo e obrigação de contratar da operação junto a Peninsular e seus parceiros, e ainda, não há a incidência de nenhum tipo de custo para os interessados.  Mediante o aceite nas condições apresentadas, será firmado um termo de interesse e compromisso para a contratação da operação (Term Sheet), contendo todas as condições necessárias para conclusão da emissão com sucesso. O termo de adesão descreverá o valor total da operação, a taxa, o indexador, os custos de estruturação, o prazo, as garantias e as demais condições exigidas para conclusão e liquidação da operação.

5. Roadshow e Datashow

Materiais, reuniões, bookbuilding

6. Documentação Adicional para Auditoria

Após assinatura do termo de adesão, serão realizadas as auditorias, tanto na empresa tomadora como na carteira de recebíveis e nas garantias definidas para a operação. Nessa etapa serão apresentadas pela empresa tomadora toda documentação adicional que for necessária para a auditoria conforme checklist específico desta etapa.

7. Conclusão de Auditoria

Concluídas as auditorias de forma satisfatória, de acordo com as condições previstas no termo de adesão, serão elaborados os contratos para a contratação definitiva da operação, emissão dos títulos e a constituição das garantias (avais, alienações fiduciárias etc.). Caso as auditorias concluam em seus relatórios que a documentação apresentada não reflete ou impossibilita as condições definidas no termo compromisso inicial, ou ainda, caso sejam identificados riscos adicionais, inerentes a empresa tomadora, aos projetos ou as garantias apresentadas, as quais eventualmente tenham potencial para colocar em risco a segurança econômica ou jurídica do CRI, poderão a Mutual Capital, parceiros ou seus investidores declinarem da operação.

8. Contrato Definitivo

Após assinados os contratos definitivos de comum acordo entre as partes e após a constituição formal das garantias tais como registro da alienação fiduciária do(s) imóvel(is), custódia e registros do CRI na Bolsa de Valores, será feita a liquidação da operação na conta corrente da empresa tomadora, seja ela total ou parcial (em tranches), exatamente na forma prevista no termo de adesão e no contrato definitivo.

10. Documentação Definitiva

Os assessores legais, em conjunto com a securitizadora, preparam a documentação de acordo com as disposições regulatórias; 

10. Conclusão da Emissão

Pronto: você já é emissor do CRI! Aqui sua empresa terá os recursos necessários com as melhores taxas do mercado e a maior rentabilidade para seus projetos.

11. Desembolso e Reembolso

A securitizadora emite o papel, que é vendido a investidores; O fluxo de créditos utilizado como lastro da emissão passa a ser recebido pela Securitizadora; O valor captado é desembolsado à cedente ou devedora, conforme o caso; A securitizadora remunera e paga o principal para os investidores que comparam o papel.

Qual é o diferencial da estruturação realizada pela Mutual?

Por que sempre conseguimos as melhores taxas e os menores custos?

Utilizando-se da ampla experiência do nosso time de estruturação, o propósito prioritário da Peninsular é a excelência no atendimento das necessidades dos incorporadores, colocando seus interesses sempre na frente das negociações. Nossa meta é estar prioritariamente ao lado daqueles que atuam na economia real.    


Queremos estruturar e viabilizar o financiamento de bons empreendimentos, gerar mais valor e empregos. Temos uma abordagem para geração de valor, apontando para nossos clientes as estratégias e modelagens financeiras que permitirão a obtenção das melhores taxas e dos menores custos disponíveis no mercado, e principalmente, aquelas que trarão a maior rentabilidade e o melhor resultado para os projetos que escolhemos financiar.    


Nossas análises do risco e da viabilidade de cada empreendimento contam com ferramentas próprias de última geração, entregando para os incorporadores e para os investidores uma visão muito mais completa e segura do que normalmente é praticado pelo mercado. Essa visão técnica permite não só identificar a viabilidade das diversas formas de estruturação, mas principalmente apontar a qual a melhor modelagem financeira permite gerar mais valor e mais rentabilidade para o capital próprio dos incorporadores.    


Na outra ponta, estamos capacitados para fornecer aos investidores do mercado financeiro análises com dados mais detalhados e confiáveis, diminuindo a assimetria das informações, o que permite uma melhor percepção do risco e a obtenção de maior segurança para o capital empregado.   


Temos orgulho em dizer que essa é uma abordagem única. Nossa missão é mostrar o que ninguém mostra para diminuir a distância e as diferenças entre os incorporadores e o mercado de capitais, colocando a economia real em primeiro lugar. Essa é a razão que explica por que conseguimos as melhores taxas e os menores custos disponíveis, e por que não colocamos spreads adicionais em nossas operações.  ​

As melhores opções para estruturar seu CRI

Aqui você explora o máximo de opções e realiza a emissão de CRI para financiar projetos imobiliários

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Dúvidas frequentes

Imagine ir atrás de dezenas de bancos e fundos de investimentos, assets, clubes de investimentos, investidores, além de nossa própria carteira de investidores, buscando a menor taxa e maior celeridade possível para obtenção do seu crédito. Sem tempo e expertise para isso? Nós fazemos todo esse trabalho por você, desde o envio de documentos até a defesa do crédito. Também contamos com as melhores taxas por sermos conveniados a diversas instituições de crédito, especialmente fundos CVM. 


Viabilizamos a melhor proposta do mercado através da nossa expertise com fundos e investidores com as melhores taxas e da forma mais rápida possível, rompendo a tradicional burocracia do mercado de crédito brasileiro.


Temos um sistema automatizado que facilita o envio de documentos e elabora a análise de crédito assertiva para cada um dos fundos conveniados, o que garante a agilidade no processamento de dados.


O valor do empréstimo varia entre R$ 5.000.000 a R$ 120.000.000, dependendo do seu perfil de crédito, analise e viabilidade.


Sim, 


Avalia-se os créditos imobiliários que servirão de lastro para a operação: financiamentos residenciais, comerciais, construções, contratos de aluguel, contratos de vendas diretas, entre outros;, Ativos aceitos como colaterais são: Casas averbadas (condomínio ou rua); Casa com construção não averbada;  Terrenos dentro de condomínio;  Terrenos de rua;  Imóvel misto (residencial e comercial);  Casa mista (madeira e alvenaria);  Imóvel multifamiliar;  Apartamentos; Lojas; Salas; Prédios comerciais; Indústrias e Galpões Logísticos. 


Você pode ter de 02 até 10 anos para quitar o crédito.


Você pode utilizar o dinheiro somente para a finalidade a que se destina e a executar o projeto aprovado em contrato.


Você pode ter de 2 até 12 meses para pagamento da primeira parcela, mediante precificação do perfil de crédito.


Uma vez fornecida toda a documentação requisitada pela Mutual Capital, a média de tempo para o dinheiro estar na conta é de aproximadamente 90 dias. 


Não.


O imóvel deve estar no nome da pessoa que solicitou ou de algum familiar próximo, como pai, mãe ou cônjuge ou até mesmo de terceiro garantidor. Caso o imóvel esteja no nome de um familiar, ou do terceiro garantidor toda a documentação deste deve constar no contrato do empréstimo com garantia. 


A oferta de juros menores é a principal vantagem do crédito com garantia de imóvel. E o motivo é simples: diferentemente de outras modalidades de empréstimo, essa opção é assegurada por um bem de valor superior ao crédito oferecido, diminuindo o risco para o banco, que pode então conceder taxas menores. 


Quando se fala em colocar o imóvel como garantia, muita gente logo pensa: “O banco quer mesmo é tomar minha casa”. Na verdade, é exatamente o contrário. Os imóveis são utilizados apenas como garantia e as instituições fazem de tudo para não ter que recorrer a ela. Para o banco, um imóvel é como um seguro de carro: a gente contrata, mas espera nunca utilizar. Em caso de inadimplência você deve entrar em contato com o banco e procurar uma renegociação da dívida ou um prazo melhor para pagamento. Serão feitas diversas tratativas para tentar regularizar o contrato, sendo que a alienação só ocorre em último caso.


Como Contratar – Formulários Crédito Imobiliário

 Veja a documentação básica para solicitação de crédito

LISTA DE DOCUMENTOS PARA CGI-PJ - CRÉDITO COM GARANTIA IMOBILIARIA PESSOA JURIDICA (pdf)Baixar
LISTA DE DOCUMENTOS PARA CGI-PF - CRÉDITO COM GARANTIA IMOBILIARIA PESSOA FISICA (pdf)Baixar
LISTA DE DOCUMENTOS PARA ABERTURA DE CADASTRO DE CRÉDITO EMPRESARIAL (pdf)Baixar
RELAÇÃO DE DOCUMENTOS PARA ANÁLISE DA GARANTIA IMOBILIARIA - 2022 (OPERAÇÃO DE CRÉDITO ESTRUTURADO) (pdf)Baixar
QUESTIONÁRIO PADRÃO DE DADOS EMPRESARIAIS (CRÉDITO EMPRESARIAL) (pdf)Baixar
AUTORIZAÇÃO DE CONSULTA A INFORMAÇÕES CADASTRAIS (SCR-BACEN) (docx)Baixar
DECLARAÇÃO DE REGIME DE TRIBUTAÇÃO (CRÉDITO EMPRESARIAL) (docx)Baixar
PLANILHA DE ENDIVIDAMENTO - EXEMPLO (CRÉDITO EMPRESARIAL) (xlsx)Baixar
RELAÇÃO DE FATURAMENTO ULTIMOS 12 MESES (CRÉDITO EMERGENCIAL) (xlsx)Baixar
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